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아파트 매매계약서 특약, 그냥 넘어가셨나요? 계약서 한 장에 몇천만 원, 심하면 몇억 원의 손해를 피할 수 있습니다. 특히 2025년 부동산 시장의 변화 속에서, 특약 조항의 중요성은 더욱 커지고 있습니다.
오늘은 실수 없이 계약하는 법, 2025년에 꼭 필요한 특약 내용과 작성 요령을 실제 예시와 함께 정리해 드립니다.
🔍 아파트 매매계약서 특약이란?
특약이란 계약서 본문 외에 ‘추가로’ 기재되는 별도의 조항입니다. 주로 다음과 같은 상황에 필요합니다.
- 하자 발생 시 책임소재 명확화
- 융자금 말소 기한 명시
- 입주(인도)일 조정
- 옵션 품목 포함 여부 명시
- 중도금 또는 잔금 납부 방식 조율
👉 즉, 구두 약속을 법적으로 강제력 있는 문서로 남기는 방식입니다.
📌 2025년 필수 특약 조항 TOP 7
1. 하자보수 책임
“입주 후 7일 이내 발견된 하자는 매도자가 보수 책임을 진다. 단, 자연적 마모는 제외한다.”
- 신축이 아닌 경우, 벽지, 장판, 수도 누수 등의 하자가 자주 발생합니다.
- 법적 분쟁 예방을 위해 기한과 범위를 명확히 하세요.
2. 융자금 말소 및 확인
“잔금 지급 전까지 기존 근저당(담보대출)은 매도자가 전액 상환하고, 등기부등본상 말소 처리가 완료되어야 한다.”
- 융자금이 남아있는 아파트 매매 시 필수입니다.
- 말소 확인을 등기부등본으로 증명받아야 안전합니다.
3. 입주일 및 인도 조건
“잔금일로부터 3일 이내 인도 완료, 잔금 지연 시 1일당 10만 원 위약금을 부담한다.”
- 이사 날짜에 맞춰 계약을 진행해야 할 경우 중요합니다.
- 날짜와 위약금 기준을 명확히 설정하세요.
4. 중도금/잔금 납부 조건
“중도금 납부는 2025년 5월 15일까지, 잔금은 6월 10일 이전까지 완료한다. 기한 초과 시 계약 자동 해지 가능.”
- 중도금이 중요한 이유: 대출 일정 또는 전세 만기와 연결됨.
- 기한 설정과 지연 시 처리 방식을 특약으로 정리하세요.
5. 옵션 품목 포함 여부
“에어컨 2대, 붙박이장, 식기세척기 포함. 철거 없이 양도함.”
- 계약 후 옵션 갈등 발생 빈번. 사진이나 리스트로 명확히 첨부하는 것이 좋습니다.
6. 잔금 미지급 시 계약 처리
“잔금일 기준 7일 이내 미지급 시 계약 해지 가능하며, 계약금은 반환하지 않음.”
7. 확정일자·전입 우선권 확인
“매수인은 잔금일 기준 전입 완료 및 확정일자 취득을 원칙으로 한다.”
- 전세 세입자 있는 매물일 경우, 전입 가능 시점도 중요합니다.
⚠️ 특약 작성 시 주의사항
- 구체적인 날짜·책임 주체를 반드시 기입
- 모호한 표현은 피하고 수치화된 조건 명시
- 계약서 본문과 충돌하지 않도록 정합성 확인
- 부동산 중개사 또는 법무사의 검토 추천
💬 마치며
“특약은 나중에 후회하지 않기 위한 최소한의 준비입니다.”
아파트 매매는 단순한 거래가 아닙니다. 몇천만 원이 오가는 중대한 결정입니다. 특약 조항은 그 거래를 안전하게 지켜주는 보험입니다.
특약 없이 계약서에 사인하지 마세요. 오늘 알려드린 조항을 꼭 참고해 안전한 거래 하시길 바랍니다.
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